Когато офисът и логистиката са на един адрес: защо близостта между екипа и операциите има значение
За компания, която едновременно продава, управлява клиенти, съхранява стоки и организира доставки, офисът и складът лесно могат да изглеждат като две отделни задачи. Едната се решава според нуждите на административния екип, а другата според изискванията на логистиката. В единия случай важни са работната среда, срещите и достъпът за служителите, в другия от значение са товарните потоци, площта, техническите параметри и връзката с основните транспортни направления.
Търговският екип зависи от наличностите, логистиката трябва да знае какво обещават колегите на клиентите, мениджърите се движат между административните и оперативните функции, а понякога клиентът трябва да стигне и до двете. Когато тези дейности се развиват на различни адреси, разстоянието между тях се превръща в част от ежедневната организация, дори когато този разход не се вижда като отделен ред във фактурата за наем.
Затова през 2026 г. разговорът за логистичните площи все по-рядко се свежда единствено до свободните квадратни метри и цената им.
По-добра сграда, не просто по-голям склад
Последното проучване European Logistics Occupier Survey на CBRE показва интересна промяна. Намеренията за разширяване на логистичните портфейли в Европа се увеличават за първи път от 2023 г., но значителна част от активността на пазара не е свързана с увеличаване на общата площ. Компаниите се местят, защото търсят по-подходящи сгради, които да са с по-ниски оперативни разходи, възможност за автоматизация, достатъчно електрическа мощност и технически характеристики, които отговарят на начина, по който реално работят.
Това генерира съществена разлика, защото един по-стар склад може да предлага достатъчно квадратни метри и приемлив наем, но ако организацията на движението е неудобна, сградата не позволява автоматизация или енергийните разходи са високи, по-ниската цена невинаги означава по-нисък разход за бизнеса.
Показателен е и още един резултат от европейското изследване: наличието на достатъчно електрическа мощност вече е сред водещите критерии при избора на сграда за над 44% от анкетираните логистични компании - повече от два пъти по-висок дял спрямо преди четири години. Устойчивостта също постепенно престава да се разглежда като характеристика, за която непременно се плаща премия, и все повече се приема като нормално изискване към модерния имот.
Софийският пазар следва същата посока на търсене на качествен продукт. Данните на CBRE за първата половина на 2026 г. описват индустриалния и логистичния сегмент като устойчив, с високо търсене от наематели, ниски нива на свободни площи и активни проекти в развитие, а София остава основният логистичен център на страната.
Когато разширяването започва от настоящите наематели
Естествено, тази тенденция се вижда и в развитието на Sofia Airport Center.
През 2026 г. започна строителството на B04 - първото разширяване на комплекса от 2012 г. насам. Новата сграда добавя приблизително 5 000 кв. м складови площи и 700 кв. м офиси, интегрирани в самия проект, а завършването ѝ е планирано за февруари 2027 г. Инвестицията на собственика Revetas Capital е 7 млн. евро.
Интересното в случая не е само новото строителство, а откъде идва част от търсенето.
„В момента търсенето е доста сериозно и е свързано най-вече с настоящите наематели, които искат разширения“, коментира Явор Мичев, директор „Проектно развитие“ в CERES Management Services, пред „Капитал“.
Към момента на обявяването на инвестицията 65% от площта в B04 вече е наета от българска компания. SAC разполага и с приблизително шест хектара допълнителен терен с потенциал за развитие на около 57 000 кв. м нови логистични и складови площи.
Фактът, че част от търсенето идва от компании, които вече работят в комплекса, е важен. При подобно разширяване решението не започва от нулата, защото бизнесът вече познава локацията, инфраструктурата, управлението и ежедневната среда и може да прецени дали същото място е подходящо и за следващия етап от развитието му.
Офисът и складът могат да имат различни функции, но обслужват един бизнес
При някои компании близостта между административния и логистичния екип няма особено значение, докато при други тя е част от начина, по който протича работният ден.
Това важи особено за дистрибуция, спедиция, търговия, леко производство и бизнеси, при които служителите от офиса и оперативните звена трябва редовно да обменят информация или да работят по едни и същи клиентски процеси:
- когато офисът и складът са част от една среда, мениджърът не трябва да планира пътуване през града, за да стигне до оперативния екип,
- нов служител може да види как работи реалната верига на доставки, вместо да я познава само от таблици и системи,
- среща с партньор може да включва едновременно разговор с търговския екип и посещение на логистичната база.
Това няма еднаква стойност за всеки бизнес и не би било коректно да се представя като универсално предимство. За компании, при които административната и оперативната дейност са тясно свързани обаче, близостта премахва част от чисто организационните препятствия между тях.
Затова и новата сграда B04 е проектирана не само със складова, но и с офисна част. Тя е насочена към компании в сферата на спедицията, дистрибуцията и лекото производство, а паралелно с изграждането ѝ се обновява и пътната инфраструктура в комплекса, за да се улесни движението на тежкотоварни автомобили и връзката между отделните зони.
Технологиите се виждат най-добре, когато не пречат на работата
Изискванията към съвременната логистична сграда също се променят с начина, по който работят компаниите.
Автоматизацията вече влияе върху самото проектиране на складовете. Според CBRE възможността една сграда да приеме автоматизирани процеси е сред основните причини компаниите да предпочетат нов обект, а характеристики като височина, разположение на колоните, характеристики на пода и наличната електрическа мощност все по-често се оценяват още преди подписването на договор.
При B04 тази логика продължава и в управлението на сградата. Интегрираната BMS система ще следи потреблението на електроенергия, вода и топлинна енергия по зони, ще управлява отоплителните, вентилационните и климатичните системи и ще подпомага превантивната диагностика. Проектът включва фотоволтаична централа и зарядна инфраструктура за електрически автомобили и микробуси.
За наемателя стойността на подобни решения не е в самия списък с технологии. Тя се появява, когато сградата може да се управлява по-предвидимо, ресурсите се следят по-точно и техническата инфраструктура не се превръща в ограничение при развитие на дейността.
От индустриален парк към бизнес среда
Комбинирането на офис и логистика в Sofia Airport Center има и още един аспект, който трудно се вижда от плановете на отделната сграда.
Логистичната дейност е част от същия комплекс, в който има офисни сгради, споделено работно пространство, услуги и 9 000 кв. м паркова среда. Това означава, че служителите в административните и оперативните звена могат да използват обща инфраструктура, вместо всяка част от бизнеса да съществува в напълно различна среда.
„Нашият център е един от малкото, които имат паркова среда, логистика и офиси и ние се опитваме да надграждаме“, коментира инж. Радослав Соколов, мениджър „Проекти“ в Sofia Airport Center, при връчването на ESG наградите на b2b Media през май.
Именно съчетанието е по-интересно от отделните му части. Офисът си остава офис, складът трябва да изпълнява изискванията на логистиката, а паркът няма да замени нито едното. Когато обаче тези функции са планирани като част от една и съща среда, компанията получава повече възможности да променя начина, по който използва пространството с развитието на бизнеса си.
В момент, в който европейските логистични компании все по-често търсят не просто повече площ, а по-добре работещи сгради, въпросът за мястото постепенно става по-широк. Не само къде да бъде складът и къде да бъде офисът, а дали различните части на бизнеса могат да бъдат организирани така, че да работят по-близо една до друга.
За някои компании отговорът ще остане в два различни адреса. За други следващото разширяване може да започне именно от възможността да съберат повече от дейността си на едно място.
