От бизнес парк към бизнес екосистема: защо многофункционалният модел се връща в центъра на недвижимите имоти

Допреди не много години бизнес паркът имаше сравнително ясна функция. Хората пристигаха сутрин, прекарваха деня в офиса и вечер се прибираха. Наоколо имаше паркинги, няколко места за хранене и всичко необходимо, за да може работният ден да протече без особени затруднения.

В съвременната динамика това вече не е достатъчно за много компании и за хората, които работят в тях. Самият офис се използва по различен начин, присъствието в него не е еднакво всеки ден, а границата между работното място и средата около него постепенно става по-малко отчетлива. За една компания има значение не само как изглежда офисът отвътре, но и какво може да се случва около него - къде се провежда среща извън заседателната зала, има ли място за кратка работа извън собственото помещение, как се стига до сградата, какво може да се направи в рамките на комплекса и доколко той позволява на бизнеса да се развива, без всяка промяна да налага нов адрес.

Тази промяна се вижда ясно и в начина, по който се развиват някои от големите офисни райони в Европа. Colliers разглежда 11 утвърдени бизнес зони в градове като Лондон, Париж, Амстердам, Милано, Виена и Варшава, много от които са създадени преди десетилетия около класическия модел на големите корпоративни централи. Днес част от тях се променят чрез добавяне на нови функции - ресторанти, услуги, жилища, културни пространства, места за свободното време и по-добре развити обществени зони.

Това не превръща автоматично всеки офисен район в по-добро място за бизнес, но показва как очакванията към него са се разширили. При осем от единадесетте анализирани зони свободните площи вече са под средните за съответния град, като Colliers свързва възстановяването им не само с качеството на сградите и транспорта, а и с факта, че те постепенно се превръщат в по-разнообразна градска среда.

Важно е mixed-use обектите от своя страна да не са само списък с удобства, които звучат добре в презентация, а да имат отношение към ежедневието на хората.

Ресторант, парк или споделено пространство имат стойност само ако някой реално ги използва. Ако служителят трябва да се качи в колата, за да стигне от една част на комплекса до друга, или ако общите пространства стоят празни, наличието им само по себе си не променя много.

Промяната идва, когато отделните функции започнат да решават реални нужди - когато е възможно срещата да се проведе извън собствения офис, когато човек може да смени средата за час работа, когато има място за кратка пауза навън или когато различни части от бизнеса могат да бъдат разположени достатъчно близо една до друга.

Офисът вече не свършва при входната врата

CBRE очаква търсенето на качествени пространства в Европа да остане силно, като наред със самата сграда значение имат достъпността и средата около нея. В условията на ограничено предлагане на нови и модерни площи това постепенно разделя пазара между имоти, които отговарят на новите изисквания, и такива, при които локацията и квадратурата вече не са достатъчни.

За различните компании това означава различни неща. Един бизнес ще постави на първо място обществения транспорт, друг ще има нужда от добра автомобилна достъпност и паркиране, а за трети ще е важно офисът да е близо до логистична или оперативна дейност. Общото е, че решението все по-рядко се взима само според самото помещение.

Това е особено видимо при компании, които работят хибридно. Ако служителите не идват всеки ден в офиса, причината да бъдат там трябва да е достатъчно смислена – среща с екипа, работа по общ проект, обучение, разговор с клиент или просто среда, която позволява различен тип работа от този у дома.

Затова и общите пространства вече не са просто приятна добавка към една офис сграда. Те могат да поемат функции, които не е необходимо всяка компания да изгражда и поддържа сама.

Как изглежда това в Sofia Airport Center

Sofia Airport Center не е класически mixed-use квартал с жилища, хотели, магазини и културни функции и няма нужда да го представяме като такъв, защото при изграждането му логиката е друга.

На едно място са събрани офисни и складови пространства, общи работни зони, паркова среда, услуги и инфраструктура, които се използват от различни компании и различни типове бизнес.

В момента комплексът разполага с над 47 000 кв. м отдавана площ в пет сгради със смесено предназначение, 940 паркоместа и 9 000 кв. м парк с централно езеро. Flex-R Lounge добавя 300 кв. м споделено работно пространство с 50 работни станции и заседателна зала, а развитието на B04 разширява логистичната част на комплекса. Всяка от тези функции има собствена роля, като ползата идва от това, че те са част от една и съща среда.

Този модел не е нужен на всеки, но за компаниите, при които офисът е само една част от по-голяма организация, той може да се окаже по-гъвкав от класическия избор на самостоятелна офис сграда.
 

Средата между сградите също работи

Една от промените в съвременните бизнес комплекси е, че все по-голяма част от стойността им се създава на места, които трудно се измерват с традиционната логика на отдаваемата площ.

В САК паркът е такъв пример, като от гледна точка на договора за наем той не е работно място, но в реалния ден може да бъде място за обяд, за кратък разговор, за разходка между две срещи или просто за двадесет минути извън сградата. 

Подобна роля имат споделените зони и услугите, защото поотделно те изглеждат като допълнения, но когато се използват ежедневно, започват да определят начина, по който хората възприемат целия комплекс.

Това освен за служителите, има значение и за работодателите, защото в съвременната динамика работната среда вече е част от разговора за привличане и задържане на хора, а възможността служителят да избира между различни пространства през деня все по-често се възприема като част от нормалния офис, а не като привилегия.

От друга страна за собствениците на бизнес имоти това означава нещо съвсем практично: инвестицията не приключва, когато сградата е построена и отдадена и средата също трябва да се развива.
 

Следващият етап не винаги изисква нов адрес

Компаниите се променят ежедневно, като екипът може да расте, офисът да се преструктурира, да се появи необходимост от повече места за срещи или нова оперативна дейност. При друг бизнес може да се случи обратното - офисната част да се оптимизира, докато логистиката се разширява.

Ако всяка подобна промяна налага търсене на ново място, преместване и изграждане на нова инфраструктура, самата локация започва да ограничава бизнеса и затова когато различни възможности вече съществуват в рамките на един комплекс, част от тези промени могат да се случат без компанията да започва отначало.

Затова развитието на старите бизнес райони в Европа е интересен сигнал, като в тях успешните проекти не се опитват просто да върнат стария модел, при който една зона има една функция и живее основно между девет и шест. Те добавят нови функции там, където има реална нужда от тях, и постепенно превръщат района в място, което може да се използва по повече начини.

Не всеки бизнес парк трябва да се превърне в малък град, но ако компаниите и хората в него се променят, логично е и средата около тях да не остане същата.