От квадратните метри към бизнес средата: как се променя изборът на офис през 2026 г.

Когато една компания започне да търси нов офис, разговорът обикновено тръгва от квадратурата, локацията и бюджета. Колко души трябва да се съберат, колко ще струва наемът, удобно ли е мястото за екипа? Само че изборът, направен днес, често трябва да продължи да работи и след две, три или пет години, когато компанията може вече да има различен брой служители, нов начин на работа или допълнителни бизнес функции.

Затова около традиционните критерии постепенно се натрупват още въпроси. Има ли възможност за разширяване? Какво се случва, ако екипите започнат да използват офиса по различен начин? Има ли къде да се проведе по-голяма среща, без заради нея да се наема допълнителна площ? Как се стига до сградата, има ли достатъчно паркиране, как се управляват разходите и какво предлага средата извън собственото работно пространство?

Данните за офис пазара в София през второто тримесечие на 2026 г. показват пазар, в който търсенето става по-разнообразно. Според Cushman & Wakefield Forton между април и юни са договорени 42 932 кв. м офис площи. Обемът е по-нисък спрямо предходното тримесечие и същия период на 2025 г., но броят на договорите се увеличава, а средният размер на една сделка намалява от 1 046 кв. м през първото тримесечие до 630 кв. м през второто.

Това не означава автоматично, че компаниите са започнали да предпочитат малки офиси. През Q2 просто липсват много големите сделки над 5 000 кв. м, които през предходните тримесечия формират значителна част от общия обем. По-интересна е промяната в профила на търсенето. IT и телекомуникационните компании продължават да заемат най-много площи, но делът им пада от над 50% до под 30%, докато по-видимо присъстват търговията на едро, професионалните и научните дейности, административните услуги и други сектори.

Да наемеш офис за компания, която още не познаваш

Трудността при всяко по-дългосрочно решение за офис е, че бизнесът трябва да планира пространството си предварително, без да знае със сигурност как ще изглежда след няколко години.

В един период екипът може да расте, в друг част от хората да работят по-често дистанционно. Може да се появи необходимост от повече срещи с клиенти, временни проектни екипи или допълнителни работни места за колеги от други държави. Ако всяка подобна промяна изисква ново помещение, нов договор или преместване, офисът започва да ограничава организацията вместо да я обслужва.

Затова споделените пространства имат смисъл не само като по-различно място за работа. Те могат да поемат част от променливите нужди на компаниите, които няма причина да бъдат включвани постоянно в собствената им наета площ.

В Sofia Airport Center тази функция изпълнява Flex-R Lounge - 300 кв. м споделено пространство с 50 работни станции и заседателна зала. Наемателите могат да го използват за работа, разговори и срещи, без за всяка допълнителна необходимост да увеличават собствения си офис.
 

Къде е офисът вече не е само въпрос на адрес

Променя се и начинът, по който компаниите гледат на локацията. Разстоянието до центъра остава лесен ориентир, но за бизнеса често са по-важни други връзки - колко удобно пристигат служителите, клиентите и партньорите, има ли достъп до големите пътни артерии, достатъчно паркоместа и възможност на едно място да се комбинират административни и оперативни дейности.

И тук данните от второто тримесечие са интересни. Районът около летището и южния Околовръстен път е вторият най-активен офис под-пазар в София за периода с около 13 100 кв. м договорени площи. По-голям обем е отчетен единствено в офисните сгради по основните столични булеварди - „Цариградско шосе“, „България“ и „Никола Вапцаров“.

Причините една компания да избере определена зона могат да бъдат много и подобна статистика сама по себе си не казва коя локация е „по-добра“. Тя обаче показва, че районите извън традиционния център имат съществено място на офисния пазар, когато отговарят на конкретните нужди на бизнеса.

За Sofia Airport Center тази логика се разширява и отвъд офисите. Комплексът обединява офисни и складови площи, а настоящото му развитие включва нова логистична сграда B04. През юни SAC обяви, че собственикът Revetas Capital инвестира 7 млн. евро в проекта, който е първото разширяване на бизнес парка от 2012 г. насам. Според публикуваната информация 65% от площите в новата сграда вече са наети, а на територията има потенциал за бъдещо развитие на още около 57 000 кв. м логистични и складови площи.
 

От техническа характеристика към ежедневна работа

При оглед на офис автоматизацията на сградата лесно може да остане някъде в края на списъка с критерии. За хората, които ще работят там, BMS системата вероятно никога няма да бъде тема на разговор, но резултатът от нейното функциониране се усеща всеки ден.

При новата B04 например системата е предвидена да следи потреблението на електроенергия, вода и топлинна енергия по отделни зони и да управлява работата на отоплението, вентилацията и климатизацията. В проекта са включени още фотоволтаична централа, зарядна инфраструктура за електрически автомобили и микробуси и решения за превантивна диагностика.

От гледната точка на наемателя това вече не е само описание на техническото оборудване на една сграда. Начинът, по който тя използва ресурсите, как се управляват системите и колко рано могат да бъдат установени проблеми, има отношение към разходите, комфорта и предвидимостта на ежедневната работа.
 

Когато различните нужди се срещнат на едно място

Sofia Airport Center в момента разполага с 47 000 кв. м обща отдавана площ в пет сгради със смесено предназначение, които включват офисни и складови пространства. На територията има 940 паркоместа и 9 000 кв. м парк с централно езеро, а наред със собствените офиси компаниите могат да използват Flex-R Lounge и останалите общи пространства на комплекса.

С развитието на логистичната част тази комбинация става още по-важна за компании, при които офисът не съществува самостоятелно от останалата част от бизнеса. Административен екип, складова дейност, срещи с партньори и възможност за бъдещо разширяване могат да имат различни пространствени изисквания, но не е задължително да бъдат решавани на различни адреси.

Изборът на офис вероятно никога няма да престане да започва от квадратурата, цената и локацията. Те са част от всяка сметка и в крайна сметка трябва да работят.

Разликата е, че към тази сметка вече се добавят повече неща, които трудно се побират в една колона на Excel - възможността за разширяване, допълнителните пространства, технологичното управление, логистиката, паркирането и средата, в която хората прекарват работния си ден.

Затова при следващото търсене на офис си струва компанията да погледне малко по-напред от момента на подписване на договора и да помисли как ще изглежда бизнесът ѝ след няколко години. Отговорът вероятно ще покаже и какво пространство има смисъл да избере днес.

Актуалните офисни и логистични площи в Sofia Airport Center могат да бъдат разгледани в секция „Площи“ на сайта на SAC, а екипът на комплекса може да организира и посещение на място.